Gospodarka rosnąca średnio o 9,3% rocznie. Zerowy podatek od zysków kapitałowych po dwóch latach. Rentowność najmu, której nie oferuje żadna stolica Europy Zachodniej. Prowadzimy inwestorów przez rynek, który większość Europy dopiero zaczyna zauważać.
An economy growing 9.3% a year on average. Zero capital gains tax after two years of ownership. Rental yields no Western European capital can match. We guide investors through a market most of Europe is only beginning to notice.
Eine Wirtschaft, die im Schnitt 9,3 % pro Jahr wächst. Null Kapitalertragsteuer nach zwei Jahren Eigentum. Mietrenditen, die keine westeuropäische Hauptstadt bietet. Wir begleiten Investoren durch einen Markt, den der Großteil Europas gerade erst entdeckt.
Экономика, растущая в среднем на 9,3 % в год. Нулевой налог на прирост капитала после двух лет владения. Доходность аренды, недоступная ни одной столице Западной Европы. Мы проводим инвесторов по рынку, который большая часть Европы только начинает замечать.
Une économie qui croît en moyenne de 9,3 % par an. Zéro impôt sur les plus-values après deux ans de détention. Des rendements locatifs qu'aucune capitale d'Europe de l'Ouest n'offre. Nous accompagnons les investisseurs sur un marché que la majeure partie de l'Europe commence à peine à découvrir.
Una economía que crece un 9,3 % anual de media. Cero impuesto sobre plusvalías tras dos años de propiedad. Rentabilidades de alquiler que ninguna capital de Europa Occidental puede igualar. Guiamos a los inversores por un mercado que la mayor parte de Europa apenas empieza a descubrir.
Jestem inwestorką na rynku nieruchomości i właścicielką firmy w Gruzji. Dzielę się doświadczeniem z pierwszej ręki, aby pomóc Ci poruszać się po tym rynku i podejmować świadome decyzje inwestycyjne.
I'm a property investor and business owner in Georgia, sharing firsthand experience to help you navigate the market and make informed investment decisions.
Ich bin Immobilieninvestorin und Unternehmerin in Georgien und teile Erfahrung aus erster Hand, damit Sie sich auf dem Markt zurechtfinden und fundierte Investitionsentscheidungen treffen.
Я инвестирую в недвижимость и веду бизнес в Грузии. Делюсь опытом из первых рук, чтобы помочь вам разобраться в рынке и принимать взвешенные инвестиционные решения.
Je suis investisseuse immobilière et cheffe d'entreprise en Géorgie. Je partage une expérience de terrain pour vous aider à comprendre ce marché et à prendre des décisions d'investissement éclairées.
Soy inversora inmobiliaria y empresaria en Georgia. Comparto experiencia de primera mano para ayudarle a comprender este mercado y tomar decisiones de inversión bien informadas.
Zacznij od przewodnika albo umów konsultację 1:1.
Explore the guide or book a 1:1 consultation to get started.
Starten Sie mit dem Ratgeber oder buchen Sie eine 1:1-Beratung.
Начните с гида или запишитесь на консультацию 1:1.
Commencez par le guide ou réservez une consultation 1:1.
Empiece por la guía o reserve una consulta 1:1.
Gruzja nie jest jednym rynkiem. Każde miasto ma inny profil sezonowości, inną barierę wejścia i inny model zarządzania. Wybór miasta jest wyborem strategii — nie lokalizacji.
Georgia is not a single market. Every city carries a different seasonality profile, a different barrier to entry and a different management model. Choosing a city is choosing a strategy — not a location.
Georgien ist kein einheitlicher Markt. Jede Stadt hat ein anderes Saisonprofil, eine andere Einstiegshürde und ein anderes Verwaltungsmodell. Die Wahl der Stadt ist die Wahl der Strategie — nicht des Standorts.
Грузия — не единый рынок. У каждого города свой профиль сезонности, свой порог входа и своя модель управления. Выбор города — это выбор стратегии, а не локации.
La Géorgie n'est pas un marché unique. Chaque ville a un profil de saisonnalité différent, une barrière à l'entrée différente et un modèle de gestion différent. Choisir une ville, c'est choisir une stratégie — pas un emplacement.
Georgia no es un mercado único. Cada ciudad tiene un perfil de estacionalidad distinto, una barrera de entrada distinta y un modelo de gestión distinto. Elegir una ciudad es elegir una estrategia — no una ubicación.
Najem krótkoterminowy / rezydencja sezonowa
Dochód skoncentrowany w sezonie narciarskim (grudzień–kwiecień). Kluczowa jest bliskość wyciągów i profesjonalne zarządzanie.
Najem długoterminowy
Niska sezonowość, stabilny popyt korporacyjny i ekspacki. Mtatsminda i Vake w segmencie premium.
Najem dobowy
Silne piki letnie, obłożenie hoteli 67%, średnia cena za dobę $103. Wymaga rezerwy na 20–25% kosztów zarządzania.
Inwestycja progowa
Najniższa bariera wejścia w kraju, wzrost napędzany lotniskiem niskokosztowym i strefami przemysłowymi.
Short-term rental / seasonal residence
Income concentrated in the ski season (December–April). Proximity to the lifts and professional management are decisive.
Long-term rental
Low seasonality, steady corporate and expat demand. Mtatsminda and Vake occupy the premium tier.
Daily rental
Strong summer peaks, hotel occupancy at 67%, average daily rate $103. Requires a reserve for 20–25% management costs.
Entry-level investment
The lowest barrier to entry in the country, growth driven by the low-cost airport and industrial zones.
Kurzzeitmiete / Saisonresidenz
Ertrag konzentriert in der Skisaison (Dezember–April). Nähe zu den Liften und professionelles Management sind entscheidend.
Langzeitmiete
Geringe Saisonalität, stetige Nachfrage von Firmen und Expats. Mtatsminda und Vake bilden das Premium-Segment.
Tagesmiete
Starke Sommerspitzen, Hotelauslastung 67 %, durchschnittlicher Tagespreis 103 $. Erfordert eine Reserve für 20–25 % Verwaltungskosten.
Einstiegsinvestition
Die niedrigste Einstiegshürde des Landes, Wachstum getrieben vom Billigflughafen und Industriezonen.
Краткосрочная аренда / сезонная резиденция
Доход сосредоточен в лыжном сезоне (декабрь–апрель). Близость к подъёмникам и профессиональное управление — решающие факторы.
Долгосрочная аренда
Низкая сезонность, устойчивый спрос от компаний и экспатов. Мтацминда и Ваке — премиум-сегмент.
Посуточная аренда
Сильные летние пики, загрузка отелей 67 %, средняя цена за ночь $103. Требует резерв на 20–25 % расходов на управление.
Инвестиция начального уровня
Самый низкий порог входа в стране, рост за счёт лоукост-аэропорта и промзон.
Location courte durée / résidence saisonnière
Revenus concentrés sur la saison de ski (décembre–avril). La proximité des remontées mécaniques et une gestion professionnelle sont déterminantes.
Location longue durée
Faible saisonnalité, demande stable des entreprises et expatriés. Mtatsminda et Vake occupent le segment premium.
Location à la nuitée
Forts pics estivaux, taux d'occupation hôtelière de 67 %, tarif moyen de 103 $ la nuit. Nécessite une réserve pour 20–25 % de frais de gestion.
Investissement d'entrée de gamme
La barrière à l'entrée la plus basse du pays, croissance portée par l'aéroport low-cost et les zones industrielles.
Alquiler de corta estancia / residencia de temporada
Ingresos concentrados en la temporada de esquí (diciembre–abril). La cercanía a los remontes y una gestión profesional son determinantes.
Alquiler de larga estancia
Baja estacionalidad, demanda estable de empresas y expatriados. Mtatsminda y Vake ocupan el segmento premium.
Alquiler por noche
Fuertes picos estivales, tasa de ocupación hotelera del 67 %, tarifa media de 103 $ la noche. Requiere reservar un 20–25 % para gastos de gestión.
Inversión de nivel inicial
La barrera de entrada más baja del país, con un crecimiento impulsado por el aeropuerto low-cost y las zonas industriales.
Górski apartament nie jest produktem jednosezonowym. Przełącz oś czasu i zobacz, jak zmienia się profil przychodu tej samej nieruchomości.
A mountain apartment is not a single-season product. Switch the timeline and see how the revenue profile of the same property changes.
Eine Bergwohnung ist kein Saisonprodukt. Wechseln Sie die Zeitachse und sehen Sie, wie sich das Ertragsprofil derselben Immobilie verändert.
Горные апартаменты — не односезонный продукт. Переключите ось времени и посмотрите, как меняется профиль дохода того же объекта.
Un appartement de montagne n'est pas un produit à saison unique. Basculez la chronologie et découvrez comment évolue le profil de revenus du même bien.
Un apartamento de montaña no es un producto de una sola temporada. Cambie la línea de tiempo y vea cómo cambia el perfil de ingresos de la misma propiedad.
Gudauri jest wiodącym ośrodkiem narciarskim regionu Kaukazu. Od grudnia do kwietnia popyt na najem dobowy przewyższa podaż o klasę, a stawki za dobę osiągają poziomy nieosiągalne w miastach o modelu całorocznym. To okno, w którym aktywo pracuje z najwyższą efektywnością — pod warunkiem profesjonalnego zarządzania i bliskości wyciągów.Gudauri is the leading ski destination of the Caucasus region. From December to April, demand for daily rentals outstrips supply by a wide margin, and nightly rates reach levels unattainable in year-round city markets. This is the window in which the asset works at maximum efficiency — provided it is professionally managed and close to the lifts.Gudauri ist das führende Skigebiet der Kaukasusregion. Von Dezember bis April übersteigt die Nachfrage nach Tagesmiete das Angebot deutlich, und die Übernachtungspreise erreichen Niveaus, die in ganzjährigen Stadtmärkten unerreichbar sind. In diesem Fenster arbeitet das Objekt mit maximaler Effizienz — vorausgesetzt, es wird professionell verwaltet und liegt nahe den Liften.Гудаури — ведущий горнолыжный курорт Кавказа. С декабря по апрель спрос на посуточную аренду значительно превышает предложение, а ставки за ночь достигают уровней, недостижимых на круглогодичных городских рынках. Это окно, в котором актив работает с максимальной эффективностью — при условии профессионального управления и близости к подъёмникам.Gudauri est la principale destination de ski de la région du Caucase. De décembre à avril, la demande de location à la nuitée dépasse largement l'offre, et les tarifs nocturnes atteignent des niveaux inaccessibles dans les marchés urbains à l'année. C'est la fenêtre où l'actif fonctionne avec une efficacité maximale — à condition d'une gestion professionnelle et d'une proximité avec les remontées mécaniques.Gudauri es el destino de esquí líder de la región del Cáucaso. De diciembre a abril, la demanda de alquiler por noche supera ampliamente a la oferta, y las tarifas nocturnas alcanzan niveles inalcanzables en mercados urbanos de todo el año. Esta es la ventana en la que el activo funciona con máxima eficiencia — siempre que esté gestionado profesionalmente y cerca de los remontes.
Dwa okresy pracy: sezon narciarski (grudzień–kwiecień) i lato górskie (czerwiec–wrzesień). Grudzień oraz lipiec–sierpień zwykle ok. 50%. Poglądowo — realne obłożenie zmienia się rok do roku, m.in. z datą otwarcia stoku.
Two working periods: the ski season (December–April) and the mountain summer (June–September). December and July–August are typically around 50%. Illustrative — real occupancy varies year to year, e.g. with the ski-lift opening date.
Zwei aktive Zeiträume: Skisaison (Dezember–April) und Bergsommer (Juni–September). Dezember sowie Juli–August meist rund 50%. Beispielhaft — die reale Auslastung schwankt jährlich, u. a. mit dem Öffnungsdatum der Piste.
Два рабочих периода: лыжный сезон (декабрь–апрель) и горное лето (июнь–сентябрь). Декабрь и июль–август обычно около 50%. Иллюстративно — реальная загрузка меняется год к году, в т.ч. от даты открытия склона.
Deux périodes actives : la saison de ski (décembre–avril) et l'été de montagne (juin–septembre). Décembre ainsi que juillet–août tournent généralement autour de 50 %. À titre indicatif — l'occupation réelle varie d'une année à l'autre, notamment selon la date d'ouverture des pistes.
Dos periodos activos: la temporada de esquí (diciembre–abril) y el verano de montaña (junio–septiembre). Diciembre y julio–agosto rondan normalmente el 50 %. A título orientativo — la ocupación real varía de un año a otro, entre otros factores según la fecha de apertura de las pistas.
Ten sam proces, który przeszły apartamenty z galerii. Bez niespodzianek — wiesz, co dostajesz na każdym etapie.
The same process the apartments in the gallery went through. No surprises — you know what you get at each stage.
Derselbe Prozess, den die Apartments in der Galerie durchlaufen haben. Keine Überraschungen — Sie wissen in jeder Phase, was Sie bekommen.
Тот же процесс, который прошли апартаменты из галереи. Без сюрпризов — вы знаете, что получаете на каждом этапе.
Le même processus que celui suivi par les appartements de la galerie. Aucune surprise — vous savez ce que vous obtenez à chaque étape.
El mismo proceso por el que han pasado los apartamentos de la galería. Sin sorpresas — sabe qué obtiene en cada etapa.
Układ, materiały i budżet zaplanowane w 3D, zanim ruszy pierwsza ekipa.
Layout, materials and budget planned in 3D before the first crew starts.
Grundriss, Materialien und Budget in 3D geplant, bevor das erste Team beginnt.
Планировка, материалы и бюджет спланированы в 3D до начала работ.
Plan, matériaux et budget planifiés en 3D avant l'arrivée de la première équipe.
Distribución, materiales y presupuesto planificados en 3D antes de que llegue el primer equipo.
Ze stanu surowego do standardu najmu z lokalnymi ekipami i kontrolą kosztów.
From bare shell to rental standard with local crews and cost control.
Vom Rohbau zum Vermietstandard mit lokalen Teams und Kostenkontrolle.
Из чернового состояния до арендного стандарта с местными бригадами и контролем затрат.
Du gros œuvre à la norme locative, avec des équipes locales et un contrôle des coûts.
De la obra en bruto al estándar de alquiler, con equipos locales y control de costes.
Meble, oświetlenie i pakiet dla gości — wnętrze gotowe do sesji zdjęciowej.
Furniture, lighting and a guest package — interior ready for the photo shoot.
Möbel, Beleuchtung und Gästepaket — Interieur bereit fürs Fotoshooting.
Мебель, освещение и пакет для гостей — интерьер готов к фотосессии.
Mobilier, éclairage et kit d'accueil — l'intérieur est prêt pour la séance photo.
Mobiliario, iluminación y kit de bienvenida — el interior listo para la sesión de fotos.
Kanały rezerwacyjne, cennik sezonowy i zarządzanie — obłożenie 87–91%.
Booking channels, seasonal pricing and management — 87–91% occupancy.
Buchungskanäle, saisonale Preise und Verwaltung — 87–91 % Auslastung.
Каналы бронирования, сезонные цены и управление — загрузка 87–91 %.
Canaux de réservation, tarification saisonnière et gestion — 87–91 % d'occupation.
Canales de reserva, tarificación estacional y gestión — 87–91 % de ocupación.
Każdy wskaźnik pochodzi z raportów MFW, Azjatyckiego Banku Rozwoju, Narodowego Banku Gruzji oraz Galt & Taggart. Bez marketingowych przybliżeń — surowe dane rynkowe wraz z ryzykami.
Every figure comes from the IMF, the Asian Development Bank, the National Bank of Georgia and Galt & Taggart. No marketing approximations — raw market data, risks included.
Jede Zahl stammt vom IWF, der Asiatischen Entwicklungsbank, der Nationalbank Georgiens und Galt & Taggart. Keine Marketing-Näherungen — reine Marktdaten samt Risiken.
Каждый показатель — из отчётов МВФ, Азиатского банка развития, Национального банка Грузии и Galt & Taggart. Без маркетинговых округлений — сырые рыночные данные вместе с рисками.
Chaque chiffre provient du FMI, de la Banque asiatique de développement, de la Banque nationale de Géorgie et de Galt & Taggart. Aucune approximation marketing — des données de marché brutes, risques inclus.
Cada cifra procede del FMI, el Banco Asiático de Desarrollo, el Banco Nacional de Georgia y Galt & Taggart. Sin aproximaciones de marketing — datos de mercado en bruto, riesgos incluidos.
Gospodarka rosnąca średnio o 9,3% rocznie w latach 2021–2025 przechodzi w fazę dojrzałą o powtarzalnym tempie 5% rocznie. To dokładnie ten moment cyklu, w którym wchodzi kapitał instytucjonalny — a ceny wejścia są jeszcze przedinstytucjonalne.
An economy that grew 9.3% a year on average between 2021 and 2025 is entering a mature phase at a repeatable 5% a year. This is precisely the point in the cycle where institutional capital arrives — while entry prices are still pre-institutional.
Eine Wirtschaft, die 2021–2025 im Schnitt 9,3 % pro Jahr wuchs, tritt in eine reife Phase mit stabilen 5 % pro Jahr ein. Genau an diesem Punkt des Zyklus tritt institutionelles Kapital ein — während die Einstiegspreise noch vor-institutionell sind.
Экономика, росшая в 2021–2025 в среднем на 9,3 % в год, входит в зрелую фазу со стабильными 5 % в год. Именно в этой точке цикла приходит институциональный капитал — а цены входа ещё доинституциональные.
Une économie qui a crû en moyenne de 9,3 % par an entre 2021 et 2025 entre dans une phase mature à un rythme récurrent de 5 % par an. C'est précisément à ce moment du cycle que le capital institutionnel fait son entrée — alors que les prix d'entrée restent encore pré-institutionnels.
Una economía que creció un promedio del 9,3 % anual entre 2021 y 2025 está entrando en una fase madura con un ritmo estable del 5 % anual. Este es precisamente el momento del ciclo en el que entra el capital institucional — mientras los precios de entrada siguen siendo preinstitucionales.
9% rentowności brutto oznacza, że nieruchomość za $100 000 generuje około $9 000 przychodu rocznie przed kosztami. W Gudauri, przy zarządzaniu dobowym w sezonie, wskaźnik przekracza 12%.
A 9% gross yield means a $100,000 property generates roughly $9,000 of annual income before costs. In Gudauri, under daily management in season, that figure exceeds 12%.
9 % Bruttorendite bedeuten: Eine Immobilie für 100 000 $ erwirtschaftet rund 9 000 $ Jahresertrag vor Kosten. In Gudauri übersteigt dieser Wert bei Tagesverwaltung in der Saison 12 %.
9 % валовой доходности означают, что объект за $100 000 приносит около $9 000 в год до расходов. В Гудаури при посуточном управлении в сезон этот показатель превышает 12 %.
Un rendement brut de 9 % signifie qu'un bien de 100 000 $ génère environ 9 000 $ de revenus annuels avant charges. À Goudaouri, en gestion journalière pendant la saison, ce chiffre dépasse 12 %.
Una rentabilidad bruta del 9 % significa que un inmueble de 100 000 $ genera unos 9000 $ de ingresos anuales antes de gastos. En Gudauri, con gestión diaria en temporada, esa cifra supera el 12 %.
Największa pojedyncza umowa inwestycyjna w historii Gruzji. Środki finansują zintegrowane osiedla, hotele luksusowe oraz wielomiliardową marinę jachtową w Gonio. Całkowity napływ inwestycji zagranicznych w 2025 roku wyniósł $1,69 mld, a francuska Groupe ADP rozbudowuje lotnisko w Tbilisi.
The largest single investment agreement in Georgia's history. The capital funds integrated lifestyle communities, luxury hotels and a multi-billion dollar yacht marina in Gonio. Total foreign direct investment in 2025 reached $1.69 bn, while France's Groupe ADP is expanding Tbilisi airport.
Das größte Einzelinvestitionsabkommen in Georgiens Geschichte. Das Kapital finanziert integrierte Lifestyle-Quartiere, Luxushotels und einen milliardenschweren Yachthafen in Gonio. Die gesamten ausländischen Direktinvestitionen erreichten 2025 1,69 Mrd. $, während Frankreichs Groupe ADP den Flughafen Tiflis ausbaut.
Крупнейшее единичное инвестиционное соглашение в истории Грузии. Капитал финансирует интегрированные жилые кварталы, люксовые отели и многомиллиардную яхтенную марину в Гонио. Совокупные прямые иностранные инвестиции в 2025 году достигли $1,69 млрд, а французская Groupe ADP расширяет аэропорт Тбилиси.
Le plus grand accord d'investissement unique de l'histoire de la Géorgie. Ces capitaux financent des quartiers lifestyle intégrés, des hôtels de luxe et une marina de plaisance de plusieurs milliards de dollars à Gonio. Le total des investissements directs étrangers a atteint 1,69 Md $ en 2025, tandis que le groupe français ADP agrandit l'aéroport de Tbilissi.
El mayor acuerdo de inversión individual en la historia de Georgia. Estos capitales financian barrios lifestyle integrados, hoteles de lujo y un puerto deportivo multimillonario en Gonio. La inversión extranjera directa total alcanzó los 1690 M $ en 2025, mientras el grupo francés ADP amplía el aeropuerto de Tiflis.
Kwota $6 mld to zaplanowany pipeline realizowany etapowo, nie jednorazowy transfer kapitału.
The $6 bn figure is a planned pipeline delivered in stages, not a one-off transfer of capital.
Die 6 Mrd. $ sind eine geplante, stufenweise umgesetzte Pipeline, kein einmaliger Kapitaltransfer.
$6 млрд — это запланированный поток, реализуемый поэтапно, а не разовый перевод капитала.
Les 6 Md $ correspondent à un pipeline planifié, déployé par étapes, et non à un transfert de capital unique.
Los 6000 M $ corresponden a un pipeline planificado, desplegado por etapas, y no a una transferencia de capital única.
Brak opłaty skarbowej. Opłaty rejestrowe wynoszą jedynie $56–$130.
No stamp duty. Registry fees amount to only $56–$130.
Keine Stempelsteuer. Registergebühren betragen nur 56–130 $.
Без гербового сбора. Регистрационные пошлины — всего $56–$130.
Aucun droit de timbre. Les frais d'enregistrement s'élèvent seulement à 56–130 $.
Sin impuesto de timbre. Las tasas de registro ascienden solo a 56–130 $.
Stawka liniowa od przychodu brutto dla osób fizycznych. Najem komercyjny: 20%.
A flat rate on gross income for individuals. Commercial leases: 20%.
Pauschalsatz auf Bruttoeinnahmen für Privatpersonen. Gewerbemiete: 20 %.
Плоская ставка с валового дохода для физлиц. Коммерческая аренда: 20 %.
Taux forfaitaire sur le revenu brut pour les particuliers. Location commerciale : 20 %.
Tipo fijo sobre el ingreso bruto para particulares. Alquiler comercial: 20 %.
Przy sprzedaży po ponad 2 latach posiadania. Wcześniej — 5% od zysku.
On sale after more than 2 years of ownership. Before that — 5% on the gain.
Bei Verkauf nach mehr als 2 Jahren Eigentum. Davor — 5 % auf den Gewinn.
При продаже после более чем 2 лет владения. Ранее — 5 % с прибыли.
Lors d'une vente après plus de 2 ans de détention. Avant cela — 5 % sur la plus-value.
En la venta tras más de 2 años de propiedad. Antes de eso — 5 % sobre la ganancia.
Zwolnienie przy dochodzie gospodarstwa poniżej 40 000 GEL (~$14 815).
Exempt where household income is below GEL 40,000 (~$14,815).
Befreiung bei Haushaltseinkommen unter 40 000 GEL (~14 815 $).
Освобождение при доходе домохозяйства ниже 40 000 GEL (~$14 815).
Exonération lorsque le revenu du ménage est inférieur à 40 000 GEL (~14 815 $).
Exención cuando los ingresos del hogar son inferiores a 40 000 GEL (~14 815 $).
W latach 2023–2025 w Tbilisi wydawano pozwolenia na średnio 1,84 mln m² powierzchni mieszkalnej rocznie, przy średniej historycznej 1,30 mln m². Utrzymanie tego tempa może spłaszczyć wzrost cen w segmencie nieróżnicowanym. Strategia ograniczenia ryzyka: unikać przeciętnych inwestycji na obrzeżach, koncentrować kapitał w centralnych dzielnicach o ograniczonej podaży gruntu — Vake, Saburtalo — lub w aktywach turystycznych o wyraźnej przewadze lokalizacyjnej, takich jak nieruchomości przy wyciągach w Gudauri.
Between 2023 and 2025, Tbilisi issued permits for an average of 1.84 million m² of residential space per year, against a historical average of 1.30 million m². Sustaining that pace could flatten price growth in the undifferentiated segment. Mitigation strategy: avoid average suburban stock; concentrate capital in central districts where land is scarce — Vake, Saburtalo — or in tourism assets with a decisive locational advantage, such as ski-in properties in Gudauri.
Zwischen 2023 und 2025 genehmigte Tiflis im Schnitt 1,84 Mio. m² Wohnfläche pro Jahr, gegenüber einem historischen Durchschnitt von 1,30 Mio. m². Hält dieses Tempo an, könnte es das Preiswachstum im undifferenzierten Segment abflachen. Risikostrategie: durchschnittliche Randlagen meiden; Kapital in zentralen Vierteln mit knappem Grund bündeln — Vake, Saburtalo — oder in Tourismusobjekten mit klarem Standortvorteil wie Ski-in-Immobilien in Gudauri.
В 2023–2025 годах Тбилиси выдавал разрешения в среднем на 1,84 млн м² жилья в год против исторических 1,30 млн м². Сохранение темпа может сгладить рост цен в недифференцированном сегменте. Стратегия снижения риска: избегать средних окраин; концентрировать капитал в центральных районах с дефицитом земли — Ваке, Сабуртало — или в туристических активах с явным преимуществом локации, таких как ski-in объекты в Гудаури.
Entre 2023 et 2025, Tbilissi a délivré des permis pour une moyenne de 1,84 million de m² de surface résidentielle par an, contre une moyenne historique de 1,30 million de m². Le maintien de ce rythme pourrait aplatir la croissance des prix dans le segment non différencié. Stratégie de réduction du risque : éviter les biens périphériques standards ; concentrer le capital dans les quartiers centraux où le foncier est rare — Vaké, Saburtalo — ou dans des actifs touristiques bénéficiant d'un avantage de localisation décisif, comme les biens ski-in à Goudaouri.
Entre 2023 y 2025, Tiflis concedió permisos para una media de 1,84 millones de m² de superficie residencial al año, frente a una media histórica de 1,30 millones de m². Mantener este ritmo podría aplanar el crecimiento de precios en el segmento no diferenciado. Estrategia de reducción de riesgo: evitar inmuebles periféricos estándar; concentrar el capital en barrios céntricos con suelo escaso — Vake, Saburtalo — o en activos turísticos con una ventaja de ubicación decisiva, como propiedades ski-in en Gudauri.
Dane orientacyjne, opracowane na podstawie niezależnego przewodnika rynkowego 2026 (Geostat, IMF, NBG, NAPR). Indicative data, based on the independent 2026 market guide (Geostat, IMF, NBG, NAPR). Richtwerte, basierend auf dem unabhängigen Marktleitfaden 2026 (Geostat, IMF, NBG, NAPR). Ориентировочные данные по независимому рыночному гиду 2026 (Geostat, IMF, NBG, NAPR). Données indicatives, basées sur le guide de marché indépendant 2026 (Geostat, IMF, NBG, NAPR). Datos orientativos, basados en la guía de mercado independiente 2026 (Geostat, IMF, NBG, NAPR).
Przesuń suwak i zobacz różnicę. Założenia widoczne — bez ukrytych obietnic.
Move the slider and see the difference. Assumptions shown — no hidden promises.
Bewegen Sie den Regler und sehen Sie den Unterschied. Annahmen sichtbar — keine versteckten Versprechen.
Двигайте ползунок и смотрите разницу. Допущения на виду — без скрытых обещаний.
Déplacez le curseur et observez la différence. Les hypothèses sont visibles — sans promesses cachées.
Mueve el control deslizante y observa la diferencia. Las hipótesis están a la vista — sin promesas ocultas.
Szacunek poglądowy — wyłącznie dochód z najmu (brutto, przed kosztami zarządzania i podatkiem 5%). Nie uwzględnia wzrostu wartości nieruchomości. Stawki są przybliżone i mogą zmieniać się rok do roku. Illustrative estimate — rental income only (gross, before management costs and the 5% tax). It does not include property appreciation. Rates are approximate and may vary year to year. Beispielhafte Schätzung — nur Mieteinnahmen (brutto, vor Verwaltungskosten und 5% Steuer). Ohne Wertsteigerung der Immobilie. Die Sätze sind ungefähr und können jährlich schwanken. Иллюстративная оценка — только доход от аренды (брутто, до расходов на управление и налога 5%). Без учёта роста стоимости недвижимости. Ставки приблизительны и могут меняться год к году. Estimation illustrative — uniquement les revenus locatifs (brut, avant frais de gestion et taxe de 5 %). N'inclut pas la plus-value du bien. Les taux sont approximatifs et peuvent varier d'une année à l'autre. Estimación ilustrativa — solo ingresos por alquiler (bruto, antes de gastos de gestión e impuesto del 5 %). No incluye la revalorización del inmueble. Las tasas son aproximadas y pueden variar de un año a otro.
Na rynku gruzińskim ta sama nieruchomość może kosztować $700 albo $2 200 za metr — różnica leży wyłącznie w stanie wykończenia. Kto tego nie policzy przed zakupem, ten dopłaca po fakcie.
On the Georgian market the same property can cost $700 or $2,200 per metre — the difference lies entirely in the finishing stage. Whoever fails to price that before buying pays for it afterwards.
Auf dem georgischen Markt kann dieselbe Immobilie 700 $ oder 2 200 $ pro Quadratmeter kosten — der Unterschied liegt allein im Ausbaustand. Wer das vor dem Kauf nicht einkalkuliert, zahlt später drauf.
На грузинском рынке один и тот же объект может стоить $700 или $2 200 за метр — разница целиком в стадии отделки. Кто не посчитает это до покупки, доплатит после.
Sur le marché géorgien, le même bien peut coûter 700 $ ou 2 200 $ le mètre carré — la différence tient entièrement au stade de finition. Qui ne le chiffre pas avant l'achat le paie après.
En el mercado georgiano, el mismo inmueble puede costar 700 $ o 2200 $ el metro cuadrado — la diferencia radica por completo en el estado de acabado. Quien no lo calcule antes de comprar, lo paga después.
Inwestorzy projektujący finalne wnętrze przy zredukowanej złożoności remontu.
Investors designing the final interior with reduced renovation complexity.
Investoren, die das finale Interieur mit reduziertem Aufwand gestalten.
Инвесторы, проектирующие финальный интерьер при сниженной сложности ремонта.
Investisseurs qui conçoivent l'intérieur final avec une complexité de rénovation réduite.
Inversores que diseñan el interior final con una complejidad de reforma reducida.
Sześć pojęć, które padają w każdej rozmowie o inwestycji w Gruzji — wyjaśnione prostym językiem.
Six terms that come up in every conversation about investing in Georgia — explained in plain language.
Sechs Begriffe, die in jedem Gespräch über Investitionen in Georgien fallen — einfach erklärt.
Шесть терминов, которые звучат в каждом разговоре об инвестициях в Грузию — простым языком.
Six termes qui reviennent dans chaque conversation sur l'investissement en Géorgie — expliqués simplement.
Seis términos que aparecen en cada conversación sobre la inversión en Georgia — explicados de forma sencilla.
Apartament oddany z gotowymi ścianami, oknami, wylewką i instalacjami — bez wykończenia i mebli. Punkt startu do aranżacji pod najem.
An apartment delivered with finished walls, windows, screed and utilities — but no finishing or furniture. The starting point for a rental fit-out.
Eine Wohnung mit fertigen Wänden, Fenstern, Estrich und Anschlüssen — aber ohne Ausbau und Möbel. Ausgangspunkt für den Vermietausbau.
Квартира сдаётся с готовыми стенами, окнами, стяжкой и коммуникациями — без отделки и мебели. Отправная точка для обустройства под аренду.
Un appartement livré avec murs finis, fenêtres, chape et réseaux — mais sans finitions ni mobilier. Le point de départ pour un aménagement locatif.
Un apartamento entregado con paredes terminadas, ventanas, solera e instalaciones — pero sin acabados ni muebles. El punto de partida para un acondicionamiento de alquiler.
High-Net-Worth Individual — osoba o wysokiej wartości płynnych aktywów (zwykle powyżej 1 mln USD), która lokuje kapitał świadomie i długoterminowo.
High-Net-Worth Individual — a person with substantial liquid assets (typically over USD 1M) who allocates capital deliberately and long-term.
High-Net-Worth Individual — eine Person mit hohem liquiden Vermögen (meist über 1 Mio. USD), die Kapital bewusst und langfristig anlegt.
High-Net-Worth Individual — человек со значительными ликвидными активами (обычно более 1 млн USD), размещающий капитал осознанно и вдолгую.
High-Net-Worth Individual — une personne disposant d'actifs liquides importants (généralement plus d'1 M$ USD), qui alloue son capital de manière réfléchie et à long terme.
High-Net-Worth Individual — una persona con activos líquidos considerables (generalmente más de 1 M$ USD), que asigna su capital de forma reflexiva y a largo plazo.
Reżim, w którym podatek płacisz dopiero przy wypłacie zysku — zysk reinwestowany w firmę pozostaje nieopodatkowany. Gruzja stosuje podobną zasadę dla spółek.
A regime where you pay tax only when profit is distributed — profit reinvested in the company stays untaxed. Georgia applies a similar rule for companies.
Ein System, bei dem Steuer erst bei Gewinnausschüttung anfällt — reinvestierter Gewinn bleibt steuerfrei. Georgien wendet für Firmen eine ähnliche Regel an.
Режим, при котором налог платится только при распределении прибыли — реинвестированная прибыль не облагается. В Грузии для компаний действует похожее правило.
Un régime dans lequel l'impôt n'est dû qu'au moment de la distribution des bénéfices — les bénéfices réinvestis restent non imposés. La Géorgie applique une règle similaire aux sociétés.
Un régimen en el que el impuesto solo se paga en el momento de repartir beneficios — los beneficios reinvertidos permanecen exentos. Georgia aplica una regla similar para las empresas.
National Agency of Public Registry — gruziński rejestr publiczny, w którym potwierdza się własność nieruchomości. Wpis prawa własności jest elektroniczny, zwykle w jeden dzień.
National Agency of Public Registry — Georgia's public registry where property ownership is confirmed. Title is registered electronically, usually within one day.
National Agency of Public Registry — Georgiens öffentliches Register, in dem das Eigentum an Immobilien bestätigt wird. Der Eintrag erfolgt elektronisch, meist an einem Tag.
National Agency of Public Registry — публичный реестр Грузии, где подтверждается право собственности. Регистрация электронная, обычно за один день.
National Agency of Public Registry — le registre public géorgien où la propriété immobilière est confirmée. L'enregistrement est électronique, généralement en une journée.
National Agency of Public Registry — el registro público georgiano donde se confirma la propiedad inmobiliaria. La inscripción es electrónica, normalmente en un día.
Return on Investment — zwrot z inwestycji: roczny lub całkowity zysk odniesiony do zainwestowanego kapitału, wyrażony w procentach.
Return on Investment — profit (annual or total) measured against the capital invested, expressed as a percentage.
Return on Investment — Gewinn (jährlich oder gesamt) im Verhältnis zum eingesetzten Kapital, in Prozent.
Return on Investment — доход (годовой или совокупный) по отношению к вложенному капиталу, в процентах.
Return on Investment — le rendement (annuel ou total) rapporté au capital investi, exprimé en pourcentage.
Return on Investment — la rentabilidad (anual o total) en relación con el capital invertido, expresada en porcentaje.
Udział wynajętych nocy w liczbie dostępnych. 90% obłożenia oznacza, że apartament pracuje niemal codziennie — kluczowa miara jakości najmu.
The share of booked nights among available ones. 90% occupancy means the apartment works almost every night — the key measure of rental quality.
Anteil der gebuchten Nächte an den verfügbaren. 90 % Auslastung heißt, die Wohnung arbeitet fast jede Nacht — die zentrale Kennzahl der Vermietqualität.
Доля забронированных ночей среди доступных. 90% загрузки значит, что апартамент работает почти каждую ночь — ключевой показатель качества аренды.
La part des nuits réservées parmi les nuits disponibles. Un taux d'occupation de 90 % signifie que l'appartement est loué presque chaque nuit — l'indicateur clé de la qualité locative.
La proporción de noches reservadas sobre las noches disponibles. Una tasa de ocupación del 90 % significa que el apartamento está alquilado casi todas las noches — el indicador clave de la calidad del alquiler.
Pierwsza inwestycja na obcym rynku kosztuje najwięcej nie przez cenę nieruchomości, lecz przez błędy popełnione w drodze do niej. Poniżej masz dwie drogi ich uniknięcia.
A first investment in a foreign market costs the most not because of the price of the property, but because of the mistakes made on the way to it. Below are two ways to avoid them.
Die erste Investition in einem fremden Markt kostet am meisten nicht wegen des Immobilienpreises, sondern wegen der Fehler auf dem Weg dorthin. Unten zwei Wege, sie zu vermeiden.
Первая инвестиция на чужом рынке обходится дороже всего не из-за цены объекта, а из-за ошибок на пути к нему. Ниже — два способа их избежать.
Un premier investissement sur un marché étranger coûte le plus cher non pas à cause du prix du bien, mais à cause des erreurs commises en chemin. Voici deux façons de les éviter.
Una primera inversión en un mercado extranjero cuesta más caro no por el precio del inmueble, sino por los errores cometidos en el camino. Aquí tienes dos formas de evitarlos.
Płatności online są w przygotowaniu. Do tego czasu zamawiasz bezpośrednio — napisz, co Cię interesuje (Poradnik, Konsultacja albo pakiet combo), a odeślemy link do płatności i potwierdzimy szczegóły osobiście, zwykle w ciągu kilku godzin.
Online payments are being set up. Until then, order directly — tell us what you'd like (the Guide, the Consultation, or the combo bundle) and we'll send your payment link and confirm the details personally, usually within a few hours.
Die Online-Zahlung wird gerade eingerichtet. Bestellen Sie bis dahin direkt — schreiben Sie uns, was Sie interessiert (Ratgeber, Beratung oder Combo-Paket), und wir senden Ihnen den Zahlungslink und klären alles persönlich, meist innerhalb weniger Stunden.
Онлайн-оплата сейчас настраивается. А пока оформляйте заказ напрямую — напишите, что вас интересует (Гид, Консультация или комбо-набор), и мы вышлем ссылку на оплату и обсудим детали лично, обычно в течение нескольких часов.
Les paiements en ligne sont en cours de mise en place. En attendant, commandez directement — écrivez-nous ce qui vous intéresse (le Guide, la Consultation ou le pack combo), et nous vous enverrons le lien de paiement et confirmerons les détails personnellement, généralement en quelques heures.
Los pagos en línea están en preparación. Mientras tanto, realice su pedido directamente — escríbanos qué le interesa (la Guía, la Consulta o el pack combo), y le enviaremos el enlace de pago y confirmaremos los detalles personalmente, normalmente en pocas horas.
Prywatna sesja strategiczna 1:1 i pełny przewodnik inwestycyjny 2026 — razem, w jednej cenie.
A private 1:1 strategy session and the full 2026 investment guide — together, at one price.
Eine private 1:1-Strategiesitzung und der komplette Investment-Ratgeber 2026 — zusammen, zu einem Preis.
Частная стратегическая сессия 1:1 и полный инвест-гид 2026 — вместе, по одной цене.
Une séance stratégique privée 1:1 et le guide d'investissement complet 2026 — ensemble, au même prix.
Una sesión estratégica privada 1:1 y la guía de inversión completa 2026 — juntas, al mismo precio.
Niezależny research Aleksandry Klimczyk. Od makroekonomii, przez Tbilisi, Batumi, New Gudauri i Kutaisi, po własność, rezydencję, podatki, proces zakupu i checklistę decyzyjną. Dwa poziomy szczegółowości: warstwa profesjonalna i prosty język.
Independent research by Aleksandra Klimczyk. From macroeconomics, through Tbilisi, Batumi, New Gudauri and Kutaisi, to ownership, residency, taxes, the buying process and a decision checklist. Two levels of detail: a professional layer and plain language.
Unabhängige Recherche von Aleksandra Klimczyk. Von Makroökonomie über Tiflis, Batumi, New Gudauri und Kutaisi bis zu Eigentum, Aufenthalt, Steuern, Kaufprozess und Entscheidungs-Checkliste. Zwei Detailebenen: eine professionelle Schicht und einfache Sprache.
Независимое исследование Александры Климчик. От макроэкономики через Тбилиси, Батуми, Нью-Гудаури и Кутаиси до собственности, ВНЖ, налогов, процесса покупки и чек-листа решения. Два уровня детализации: профессиональный слой и простой язык.
Étude indépendante réalisée par Aleksandra Klimczyk. De la macroéconomie à Tbilissi, Batoumi, New Gudauri et Koutaïssi, en passant par la propriété, la résidence, la fiscalité, le processus d'achat et une check-list décisionnelle. Deux niveaux de lecture : une couche professionnelle et un langage accessible.
Estudio independiente elaborado por Aleksandra Klimczyk. Desde la macroeconomía hasta Tiflis, Batumi, New Gudauri y Kutaisi, pasando por la propiedad, la residencia, la fiscalidad, el proceso de compra y una checklist de decisión. Dos niveles de lectura: una capa profesional y un lenguaje accesible.
Rozmowa z Aleksandrą Klimczyk — inwestorką, która przeszła pełną ścieżkę na tym rynku: od zakupu w stanie surowym, przez remont z lokalnymi ekipami, po stabilne obłożenie na poziomie 87%. Bez teorii. Wyłącznie decyzje, liczby i kontakty.
A conversation with Aleksandra Klimczyk — an investor who has walked the entire path on this market: from a bare-shell purchase, through renovation with local crews, to stable occupancy of 87%. No theory. Decisions, numbers and contacts only.
Ein Gespräch mit Aleksandra Klimczyk — einer Investorin, die auf diesem Markt den gesamten Weg gegangen ist: vom Rohbaukauf über die Sanierung mit lokalen Teams bis zu stabilen 87 % Auslastung. Keine Theorie. Nur Entscheidungen, Zahlen und Kontakte.
Разговор с Александрой Климчик — инвестором, прошедшим весь путь на этом рынке: от покупки в черновом состоянии через ремонт с местными бригадами до стабильной загрузки 87 %. Без теории. Только решения, цифры и контакты.
Aleksandra Klimczyk a parcouru elle-même tout le chemin sur ce marché : de l'achat en état brut à la rénovation avec des équipes locales, jusqu'à un taux d'occupation stable de 87 %. Aucune théorie. Uniquement des décisions, des chiffres et des contacts.
Una conversación con Aleksandra Klimczyk — una inversora que ha recorrido todo el camino en este mercado: desde la compra en obra gris, pasando por la reforma con equipos locales, hasta una ocupación estable del 87 %. Sin teoría. Solo decisiones, cifras y contactos.
—
—
—
Oba apartamenty przeszły pełną drogę: zakup w stanie surowym, remont z lokalnymi ekipami, wyposażenie i wejście na rynek najmu dobowego. Przesuń suwak, żeby zobaczyć punkt wyjścia.
Both apartments went the full distance: purchase as a bare shell, renovation with local crews, furnishing, and entry onto the daily rental market. Drag the slider to see the starting point.
Beide Apartments haben den vollen Weg durchlaufen: Kauf im Rohbau, Sanierung mit lokalen Teams, Möblierung und Eintritt in den Tagesmietmarkt. Ziehen Sie den Regler, um den Ausgangspunkt zu sehen.
Оба апартамента прошли полный путь: покупка в черновом состоянии, ремонт с местными бригадами, меблировка и выход на рынок посуточной аренды. Потяните ползунок, чтобы увидеть исходную точку.
Les deux appartements ont parcouru tout le chemin : achat en état brut, rénovation avec des équipes locales, ameublement et entrée sur le marché de la location courte durée. Faites glisser le curseur pour voir le point de départ.
Ambos apartamentos han recorrido todo el camino: compra en obra gris, reforma con equipos locales, amueblamiento y entrada en el mercado de alquiler por días. Desliza el control para ver el punto de partida.
Apartament o panoramicznej ekspozycji na grań Kaukazu, przeprowadzony przez pełny proces transformacji ze stanu surowego do standardu hotelu butikowego. Każdy element wnętrza został zaprojektowany pod maksymalizację obłożenia w szczycie sezonu narciarskiego.
Kompaktowy apartament o najwyższej efektywności przychodowej na metr kwadratowy w całym portfelu. Architektura wnętrza oparta na jasnym dębie, mosiądzu i szkle — materiałach, które w wysokogórskim świetle budują wrażenie przestrzeni znacznie większej niż metraż.
An apartment with panoramic exposure onto the Caucasus ridge, taken through a complete transformation from bare shell to boutique-hotel standard. Every element of the interior was designed to maximise occupancy at the peak of the ski season.
A compact apartment with the highest revenue efficiency per square metre in the entire portfolio. The interior architecture rests on pale oak, brass and glass — materials that, in high-altitude light, create a sense of space far beyond the floor area.
Ein Apartment mit Panoramablick auf den Kaukasuskamm, das eine vollständige Verwandlung vom Rohbau zum Boutique-Hotel-Standard durchlaufen hat. Jedes Detail des Interieurs wurde auf maximale Auslastung im Höhepunkt der Skisaison ausgelegt.
Ein kompaktes Apartment mit der höchsten Ertragseffizienz pro Quadratmeter im gesamten Portfolio. Die Innenarchitektur setzt auf helle Eiche, Messing und Glas — Materialien, die im Höhenlicht ein Raumgefühl weit über der Fläche schaffen.
Апартамент с панорамным видом на Кавказский хребет, прошедший полное преображение из чернового состояния до уровня бутик-отеля. Каждый элемент интерьера спроектирован ради максимальной загрузки на пике лыжного сезона.
Компактный апартамент с наивысшей доходностью на квадратный метр во всём портфолио. Архитектура интерьера построена на светлом дубе, латуни и стекле — материалах, которые в высокогорном свете создают ощущение простора далеко за пределами площади.
Un appartement à l'exposition panoramique sur la chaîne du Caucase, mené à travers une transformation complète, de l'état brut au standard d'un hôtel-boutique. Chaque élément de l'intérieur a été pensé pour maximiser le taux d'occupation au pic de la saison de ski.
Un appartement compact offrant le meilleur rendement au mètre carré de tout le portefeuille. L'architecture intérieure repose sur le chêne clair, le laiton et le verre — des matériaux qui, sous la lumière d'altitude, créent une sensation d'espace bien au-delà de la surface réelle.
Un apartamento con exposición panorámica a la cordillera del Cáucaso, sometido a una transformación completa: de obra gris al estándar de un hotel boutique. Cada elemento del interior se diseñó para maximizar la ocupación en el punto álgido de la temporada de esquí.
Un apartamento compacto con la mayor eficiencia de ingresos por metro cuadrado de toda la cartera. La arquitectura interior se apoya en roble claro, latón y vidrio — materiales que, bajo la luz de altitud, crean una sensación de espacio muy superior a la superficie real.
Zdjęcia z dwóch ukończonych apartamentów w New Gudauri — dokładnie te wnętrza pracują dziś na obłożenie 87–91%.
Photos from two completed apartments in New Gudauri — these exact interiors drive today's 87–91% occupancy.
Fotos aus zwei fertiggestellten Apartments in New Gudauri — genau diese Innenräume erzielen heute 87–91 % Auslastung.
Фото из двух завершённых апартаментов в New Gudauri — именно эти интерьеры дают сегодня загрузку 87–91 %.
Photos de deux appartements achevés à New Gudauri — ce sont exactement ces intérieurs qui génèrent aujourd'hui un taux d'occupation de 87 à 91 %.
Fotos de dos apartamentos terminados en New Gudauri — precisamente estos interiores generan hoy una ocupación del 87–91 %.
Dostępne terminy i płatność prowadzi Airbnb — kalendarz jest zawsze aktualny. Wolisz taniej i bezpośrednio? Zarezerwuj przez WhatsApp ze zniżką.
Availability and payment are handled by Airbnb — the calendar is always up to date. Prefer it cheaper and direct? Book via WhatsApp with a discount.
Verfügbarkeit und Zahlung laufen über Airbnb — der Kalender ist stets aktuell. Lieber günstiger und direkt? Buchen Sie über WhatsApp mit Rabatt.
Доступность и оплату ведёт Airbnb — календарь всегда актуален. Хотите дешевле и напрямую? Бронируйте через WhatsApp со скидкой.
Disponibilités et paiement sont gérés par Airbnb — le calendrier est toujours à jour. Vous préférez moins cher et en direct ? Réservez via WhatsApp avec une réduction.
La disponibilidad y el pago los gestiona Airbnb — el calendario siempre está actualizado. ¿Prefieres pagar menos y de forma directa? Reserva por WhatsApp con descuento.
New Gudauri · 56 m² · 4+1 os.guestsGästeгостейpersonnespersonas
New Gudauri · 32 m² · 4 os.guestsGästeгостейpersonnespersonas